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东京中古屋不如值钱 但租金投报率高

时间:2019-06-05 10:15 作者:lianjunkai
蓝文强

想要当东京房东,要先了解日本东京租金投报率对你的意义,日本房东超过6投报率的租金收入(日文:利回)是相当多的,甚至有些高达15以上,当然不代表就没有低报酬率的,在日本港区或有些新建筑的房子投报率也可能只有2上下,日本东京房地产的算法跟有些不同,也有1坪200万以上的新屋,也有一坪30至40万的店面一楼,(强调是日本东京市不是东京以外的群马县或是千叶县),新旧的价格差距很大,不像有些中古屋贵得离谱,多数以都市更新的话题跟容积率的话题来哄抬房价,这样是相当不合理的。据统计,目前真正透过都市更新而成的案子,大约是1/200。换句话说,你必须买上200间以上的旧房子,才有可能有一间都市更新。

以日本人的角度而言「日本东京房地产一分钱一分货」,这样的说法放在房地产好像有些奇怪,不是说房地产决定的因素是「地段、地段、地段」吗?是的,地段是占很大的因素,但不是绝对的因素。新旧的因素占很大,太旧的房子银行已经不贷款,所以房价相对比较低,因为需準备大量的现金,大量的现金是比较不容易换手的。并不是像非常老旧的房子银行还是照常放款,所以需要的自备款较低,房价就容易被炒高。当你用市的角度来看日本东京房价就会有一些差距,例如:市巷子内的房子容积率低、户数多、隔壁没有空地,根本在50年内不可能都市更新,卖方照样告诉买方也有都更的机会,这样是很不负责任的做法。

你买一间东京30坪(每坪约50万),总价1500万的旧房子,贷款成数不会太高,自备可能要1000万;但是买一间总价3000万的新房子,虽然房价比较贵,但是房贷成数高,自备可能也只要1000万,所以怎幺买,要在当中取捨,及看贷款人的信用。这是以日本买屋的观点,可是如果是站在出租的角度就不同了,旧的房子房价较低,相对出租的租金没有比新屋低很多,所以租金的投报率就高许多。以东京物价而言,相对于其他日本外县市是比较高的,所以日本人到东京工作大多数都是选择租屋,不会选择买屋,所以就算是再高的投报率,对日本人而言也不会持有。就持有率而言,日本人本身持有房地产的比率约是40,跟约75是相对低的。

与当局正在打房,在景气不佳股市低迷之际,资金寻找新的投资标地,而日本不动产成为资金寻找安全的避风港,造成房屋租金投报率远高于定存,日本不动产包含东京及大阪不动产租金收益超过6投报率的物件还是不少,吸引有钱投资者转进日本房市,快乐当房东。

●蓝文强:不动产经纪人考试及格,现任国际东京不动产业务经理,帮助想要在日本置产或投资的朋友找寻心目中理想的日本不动产;并协助已经有日本房地产的朋友,迅速销售在日房产。

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